Augen auf beim Grundstückskauf / Fallstricke erkennen und hohe Folgekosten vermeiden

(press1) - Hamburg, 29. Mai 2012 - Wer ein Grundstück oder Haus mit Grundstück kauft, vertraut auf die Angaben des Verkäufers. Doch manchmal erlebt der Käufer auch eine böse Überraschung, wenn das Grundstück kleiner ist als gedacht. Im vorliegenden Fall erwarb eine Käuferin ein Haus mit eingefriedetem Grundstück und ging davon aus, dass auch der umzäunte Teil vollständig zu ihrem Grundstück gehörte. Dem war jedoch nicht so. Sie klagte daher gegen den Grundstücksverkäufer auf Schadensersatz und bekam recht (BGH, Urteil vom 11.11.2011, Az.: V ZR 245/10). "Haus- oder Grundstückskäufer sollten sich über das Kaufobjekt umfassend informieren und dem Käufer mit einem gesunden Misstrauen gegenüberstehen", empfiehlt Stephan Scharfenorth vom Baufinanzierungsportal Baufi24 GmbH (http://www.baufi24.de/).

Bundesgerichtshof schützt Käufer
Der BGH kam bei seinem Urteil zu der Überzeugung, dass dem Käufer eine besondere Aufklärungspflicht zukommt, wenn der optische Eindruck eines Grundstücks nicht mit der tatsächlichen Größe übereinstimmt. In diesem Fall dachte die Käuferin, einen größeren Vorgarten von 185 qm zu erwerben, da dieser eingezäunt und auch ausschließlich von ihrem Grundstück aus zu betreten war. Allerdings gehörte der Vorgarten in Teilen zum Nachbargrundstück und war nur zur Nutzung durch den Alteigentümer freigegeben. Für die Käuferin war es daher auch nicht ersichtlich, dass hier eine optische Täuschung über die Größe ihres Grundstücks vorlag. Die Richter am BGH entschieden daher zugunsten der Käuferin, weil aufgrund des optischen Eindrucks nicht zu erwarten ist, dass anhand der Grundstücksunterlagen durch den Käufer intensiv nach der Aufteilung des Vorgartens gesucht wird. Somit hat der Verkäufer eine Aufklärungspflicht, indem er aktiv auf die Aufteilung und Eigentumsverhältnisse des umzäunten Grundstücks hinweist. Der BGH stellte fest, dass der Verkäufer über alle Dinge aufklären muss, die für den Kaufentschluss wichtig sind. Außerdem muss der Verkäufer auch Schadensersatz leisten, wie Rückbaukosten und auch einen Wertverlust, der noch von einem Oberlandesgericht (OLG) zu beziffern ist.

Wichtige Faktoren beim Grundstückskauf
Nicht immer gehen Urteile zugunsten des Käufers aus, deshalb ist die Prüfung nicht nur des Hauses, sondern auch des Grundstücks unerlässlich. "Erwerber sollten sich nicht nur mit der Grundstücksgröße beschäftigen, sondern auch mit möglichen Altlasten oder mit geologischen Gefahren wie Hangrutschungen im Gebirge oder Überflutungen bei Bebauungen in Flussauen", rät Stephan Schafenorth. Außerdem muss immer ein Auge auf bestimmte Vereinbarungen geworfen werden, die der Nutzbarkeit des Grundstücks im Wege sind oder eine Besonderheit des Grundstücks darstellen.

Achtung Wegerecht!
Ein wesentlicher Faktor beim Erwerb ist das Wegerecht. Das Wegerecht erlaubt es Nachbarn, das Recht über das Grundstück zu fahren, um zu ihrem Grundeigentum zu kommen. Aber es kann auch sein, dass der Käufer eines Grundstücks ein Wegerecht braucht, um zum eigenen Grundstück zu gelangen. Das Durchfahrtsrecht ergibt sich nicht aus dem Gewohnheitsrecht, sondern aus Verträgen. Entweder geschieht dies innerhalb einer Vereinbarung oder als Grunddienstbarkeit, die im Grundbuch eingetragen werden muss. Das kann den Verkauf erheblich verkomplizieren. Besteht nur eine vertragliche Vereinbarung zwischen dem Verkäufer und seinem Nachbarn, so wird diese beim Verkauf wertlos. "Daher sollte der Käufer von Grundstücken mit Wegerecht immer darauf achten, dass das Recht auch im Grundbuch fixiert ist", erläutert Stephan Scharfenorth, "denn sonst kann es passieren, dass das erworbene Grundstück plötzlich nicht und nur mit großen Umwegen erreichbar ist."

Gerade auffallend günstige Grundstücks- und Hausangebote sollten diesbezüglich genau geprüft werden. Ein ähnliches Problem kann auch entstehen, wenn Teile des Grundstücks verpachtet sind. Auch hier sollten die Nutzungseinschränkungen für den Käufer vorher klar und vertretbar sein.

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